2020年楼市定位调整及“十四五”房地产再出发专题研究报告-同策研究院

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“物生谓之化,物极谓之变”(摘自《黄帝内经》 ),是说万物生长的规律就是不断变化,发展到极致将迎来改变,这句话很 好地诠释了中国楼市二十多年的发展进程。98年房改后,中国楼市经历“黄金十年” 的蓬勃发展、极大地推动了中国经济增长。

08年经济危机后,先后经历三轮市场周期,房地产对实体经济的挤出成为社会关注的焦点。十九大定调“房住不炒” ,房地产业迎来前所未有的制度监管,值此“十四五”开局之际,我们再度审视近年来的宏观环境变化及楼市政策脉络,深刻意识到楼市即将进入新的发展阶段。

面临不断变化的国内外经济形势,“十四五”明确构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。然而外需难以成为新的增长点、内需中的消费也无法快速提振,未来在双循环发展格局下,将走向“房产”、“基建”双驱动的发展模式, 房地产定位将重新塑造、楼市进入新的发展阶段。“物极谓之变” 深刻阐述了当前楼市面临的转折。《十四五规划和2035 远景目标的建议》中明确提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”、“促进住房消费健康发展”,“十四五”期间将强化房地产合理的经济地位,相关的政策措施也将围绕房地产合理的经济地位进行安排、确保房地产业“不越位”!

新起点、新征程,“十四五”期间房地产业依然大有可为。当住房回归消费属性、房地产同实体经济均衡发展之时,我们建议房企未来主要把握两大核心投资逻辑,一是把握以人为核心的新型城镇化发展机会、二是把握跟随产业发展路径的市场机会。短期依然关注货币周期下的投资窗口,合理分配投资比例、调整货值结构,既要做好长远战略、也要落地实施拿好每一块地。

中国确立“双循环相互促进”的中长期发展格局

“构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”写入 《十四五规划和2035远景目标的建议》, 实际上是明确未来“消费、投资、净出口”三架马车在经济当中的中长期定位

外循环:进出口短期难以成为经济增长点

短期:入世后中国进出口贸易增长与外部环境变化密切相关,每当外需疲软时,中国进出口金额增速放缓乃至金额下 降。短期来看,受新冠疫情影响,全球主要经济体GDP负增长,外需疲软势必影响中国进出口贸易金额的增长

外循环:中期面临热钱流入以及货币升值压力

外循环:中期面临热钱流入以及货币升值压力 中期:从美元大周期角度看,2021年起美元指数进入周期性弱势阶段,全球资本流入高投资汇报国家,中国将面临新 一轮热钱流入。另一方面,811汇改后美元兑人民币汇率与美元指数(代表美元强弱)趋同,未来弱美元阶段热钱流入 推动人民币面临升值压力,不利于中国出口增长而提高进口产品性价比,同时打击面向内需外需的生产及制造企业

外循环:长期逐渐丧失人口红利及低成本优势

长期:中国劳动力人口数量及低成本优势面临长期走弱的趋势,如果不能实现产业升级,仍以出口劳动密集型或低附加 值的产品为主,那么将陷入拉美式的“中等收入陷阱”。在《十四五规划和2035远景目标的建议》中明确将 “创新” 放在现代化建设全局中的核心地位,把“科技自立自强”作为国家发展的战略支撑

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