学而时习数据报告2021-01-05

房地产行业专题报告：疫情之后，为何中美房市表现超预期？-恒大研究院

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导读：尽管疫情仍旧严峻，美国房地产市场景气度持续上升，量价创历史新高、库存创历史新低。占美国住宅交易九成的成屋销售，10月销售折年数从 5 月的 391万套激增至 685 万套，同比大增 26.6%；中位价 31.3万美元 /套，同比增长 16%，价格持续创历史新高；待售库存 142万套，去化周期仅 2.5个月，均为历史性低位水平。

中国房地产市场基本实现价格平稳、销售量正增长。年初，市场普遍担忧疫情会引起居民对未来收入水平下降的担忧，进而影响对房地产的需求。时至年末，1-11 月份，全国商品房销售面积 150834 万平方米，同比增长 1.3%；11 月，70 个大中城市新建商品住宅价格同比上涨 4.0%，增速较上年末回落 2.8个百分点。为什么在疫情风险和冲击尚未完全消解之际，美国和中国的房地产市场都实现超预期增长？按照“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的经典分析框架如何解释？

摘要： ·疫情之后宽松的货币政策催生房地产需求，但不同的政策节奏造成需求的释放不一样

疫情期间，美国开启“无限量”宽松，低利率和充足的信贷供给刺激了居民的购房需求。3 月初美联储两次降息，联邦基金利率目标区间降至 0-0.25%、并推出 7000 亿美元 QE 计划；3 月 23 日更推出“无限量 QE” 计划；3 月 26 日存款准备金率降为零。11 月，美国 30 年期固定利率贷款的利率仅 2.72%，同比大幅下降 102 个 BP；前三季度，新发放单户住宅按揭贷款 2.35 万亿美元，同比增长 59%。

在应对疫情的政策节奏上，中国保持适度宽松，但不将房地产作为短期刺激经济的手段。从量和价两方面推动房地产相关的货币金融制度变革，防止资金过度流入房地产领域。

价格上，房贷利率挂钩 LPR，建立了货币政策放松和房地产融资之间的防火墙，在引导实体经济融资成本下行的同时保持房贷利率基本稳定。年初以来，一年期 LPR 下降 30个 BP，而五年期 LPR仅下降 15 个 BP、更为平稳。

量上，加强房地产金融审慎管理，防止资金过度流入、违规流入房地产。 7月 24日房地产工作座谈会，韩正副总理强调“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”。截至 9月末，个人住房贷款余额为 33.7万亿元，同比增长 15.6%，增速较上年末回落 1.1 个百分点。

政策上，多次强调房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段。5 月，《政府工作报告》强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。” 10 月，党的十九届五中全会再次强调，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”12月，中央经济工作会议强调，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。”

·疫情助推三大类购房需求，将长期支撑市场长时间居家隔离和办公，使大家对居住体验的感受更深，激发居民改善居住品质的欲望。当前，美国房地产市场改善需求更旺盛。

一是，新房市场更为火热。1- 10月，美国新房累计同比增长 20.6%，远高于二手房的 2.9%，其中 10月份新房同比增长 41.5%，也大幅高于二手房的 26.6%。二是，单户住宅市场更为火热。1-10月，单户型成屋销售折年数同比增长 3.7%，明显强于多户型的-3.5%；10月，单户型销售中位价 31.77 万美元/套，同比增长 16.0%，高于多户型的增速 10.3%。

对于中国而言，疫情同样助推三大类购房需求，将长期支撑市场。

一是，购买自有住房、特别是第二居所的意愿提升。疫情期间长期居家，凸显了第二居所不仅居住品质更好、还可满足特殊情况下居家隔离需求的优势。

二是，住宅品质改善需求提升。以大户型为代表的改善型需求被进一步激发。更大的居住空间，保证了更大的活动空间、更独立的个人隐私空间、及更好的居家卫生健康空间。洋房、别墅等低密度产品将受关注。同时，不仅仅是面积，长时间居家也让居民深刻感受通风、日照、观景等生活体验，未来将更加关注户型、朝向等因素。

三是，基础配套升级需求提升。一方面，对高品质物业管理服务的需求提升。物管品质不仅关系日常居住体验，在非常时期还和业主健康安全密切相关。另一方面，园林绿化好、周边商业医疗等配套条件将成为基本要求。疫情期间小区封闭式管理，园林绿化和卫生环境将决定业主身心健康和居住体验。周边具有步行可达的基础配套重要性凸显。

·危也是机，期待房地产三大升级需求顺利释放还需政策支持和供给端发力。

如果应对得当，保持市场平稳，将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、坚持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地产政策升级。

和爆发 SARS 的 03 年不同，当前经济增长压力较大、住房短缺的问题已基本解决。本次疫情过后，住房需求的顺利释放还需要三大条件，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。一是补齐租赁住房短板，规范发展住房租赁市场、增加租赁住房供给；二是提升产品品质，持续改善户型、物业和配套，使产品与居民需求匹配；三是创新销售模式，降低买房成本、改善购买体验。