学而时习数据报告2020-12-18

东方证券：2021年房地产行业策略报告——雪尽马蹄轻，竞争格局改善推动估值中枢上移

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2020 年在新冠疫情的冲击下，房地产行业依旧迎来了波澜壮阔的一年，销售、投资均超出市场预期，继续扮演了中国经济压舱石的角色。展望 2021 年，在经济持续复苏的底色下，我们认为房地产市场将继续平稳运行。与过去几年不同的是，在供给侧和需求侧政策的双重调控下，行业竞争格局有望改善。我们重点关注房企利润率的变化，我们认为房企的利润率可能在 2021 年筑底反弹，也将缓解市场对于房企永续经营能力的质疑，进一步完成估值体系的修复。
 顺周期基本面向好，房住不炒仍是底线。2021 年中国经济继续复苏，房地产改善需求持续释放。在政策层面，我们认为财政政策将继续托底，而货币政策会相对克制。落实到行业上，房住不炒仍然是需求侧的底线，本轮政策调控的延续性可能超乎我们预期，而“三道红线”则构成了供给侧的底色，但 2021 年房企的债务压力并不严峻，有利于房企把握融资窗口期积极改善负债情况，以满足监管需要。
 行业利润率筑底回升，管理红利帮助企业穿越周期。当前行业库存处于相对低位，而连续较低的两年土地出让也让明年的新开工承压，我们预计 2021 年行业整体供应偏紧。尽管土地价格的刚性依然存在，但需求的稳定向好对价格上涨对行业利润提升具有促进作用，而政策又限制了房企高溢价拿地的能力，预计全年的土地投资回报率稳中有进。三条红线监管下，房企由债务杠杆驱动的增长红利消退，迫使房企转向提升经营管理能力。我们预计，在管理上经验丰富、能力突出的房企将逆势而上、脱颖而出。
 我们判断 2021 年房地产市场将小幅回落。具体而言我们预测 2021 年房地产行业三大核心指标为：销售面积增速（-2.9%）、新开工面积增速（-1.0%）、房地产开发投资增速（5.3%）。我们同时判断，考虑到新房销售单价的上涨，新房销售金额预计依然正增长，预期为（2.0%），而受竣工周期推动叠加今年疫情带来的低基数影响，明年竣工增速将达到 10%左右，对下游的产业链亦会有一定的支撑。
投资建议与投资标的
 开发业务：竞争格局改善，估值中枢上移。2021 年结算利润率触底反弹，因而我们认为在 2021 年地产估值中枢会有一个明显的修复。而在当前政策导向下，低负债强运营的龙头房企，具备穿越周期的成长能力。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐万科 A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、旭辉控股集团 (00884，买入)、中南建设(000961，买入)。
 物管：跑马圈地结束，关注平台型公司的增长潜力。物业行业具有广阔的成长空间和清晰的估值锚。对于有可能成长为平台型公司的物管公司和已经形成品牌护城河的物管公司，可以给到更高的估值。重点推荐大运营路线：碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、新大正(002968，买入)、招商积余(001914，增持)；大资管路线：永升生活服务(01995，买入)，金科服务(09666，买入)建议关注绿城服务(02869，未评级)。